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Permutas inmobiliarias: el cambie para facilitar la operación de mudar de residencia

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Tan viejo como el comercio, el cambie, en su versión moderna, es asimismo de aplicación en el mercado inmobiliario. Se trata de lo que es conocido como permuta inmobiliaria, una figura muy empleada en España a lo largo del desarrollismo de principios de los años setenta y que hoy día ciertos dueños están recobrando como opción alternativa en venta.

Como término, la permuta inmobiliaria es tan fácil como mudar una residencia por otra y abonar un monto por la diferencia de valor entre una y otra casa. Esta figura aparece en el Libro Cuarto, Título V, del Código Civil (artículos mil quinientos treinta y ocho a mil quinientos cuarenta y uno), donde se define como «un contrato por el que cada uno de ellos de los contratantes se fuerza a dar una cosa para percibir otra».

O sea, en vez de mudar un bien por dinero, como ocurre con la venta de una residencia, las dos partes se intercambian un inmueble. Y como lo frecuente va a ser que las 2 residencias tengan diferente valor, esa diferencia se compensa con una aportación económica a la parte que resulta perjudicada.

La permuta apareció en este país a inicios de los años setenta, con el apogeo de la construcción inmobiliaria. En esos años, y asimismo con posterioridad, la manera más frecuente de permuta era la cesión de un solar por la parte de su dueño a una constructora, a cambio de cederle un número determinado de residencias una vez construidas. Una fórmula que resultaba provechos para las dos partes, y que exoneraba al dueño del solar del peligro de fomentar la construcción por su cuenta.

Alén de la construcción de residencias, para la que se prosigue empleando, la permuta inmobiliaria tiene otras aplicaciones. Un caso frecuente es el de una persona o bien familia que precisa mudar de vivienda de forma urgente; por poner un ejemplo, en el caso de una persona mayor que precisa de otra residencia amoldada a sus necesidades físicas o bien familiares, o bien si la familia aumenta en un nuevo miembro y brota un inconveniente de espacio.

En estos casos, aparte de que el proceso es más veloz, por el hecho de que no se hace preciso haber vendido una residencia para adquirir otra, una de las partes recibe una compensación económica que puede resultarle ventajosa en concepto de liquidez.

A lo largo de los años de la reciente crisis inmobiliaria la permuta asimismo se usó por otro perfil de propietarios: aquellos que no podían hacer frente al pago de la hipoteca y tampoco disponían de tiempo para vender o bien de compradores que accediesen a financiación, que intercambiaban su residencia por otra con una menor carga.

¿De qué forma se efectúa una permuta?
Caso de que ninguno de los 2 inmuebles esté gravado con una hipoteca, el procedimiento es bastante fácil. No obstante, esta situación no es la más frecuente.

Cuando hay un crédito hipotecario sobre una de las residencias, el nuevo dueño dispone de múltiples opciones: subrogarse al crédito ya existente (tras examinar bien que las condiciones del préstamo le son convenientes), efectuando o bien no una novación de la hipoteca (un cambio en las condiciones), o subscribir un crédito nuevo. Para ello último, el presente deudor va a deber anular su hipoteca. Y hay siempre y en toda circunstancia que tener en consideración que la subrogación depende en cualquier caso de la aprobación del banco.

El paso inicial para efectuar una permuta inmobiliaria es valorar los inmuebles, para conocer de esta forma qué compensación habrá de ser entregada a una de las partes. Además de esto, va a ser preciso caso de que se vaya a pedir una nueva hipoteca, y asimismo va a ser preciso conocer el valor para acogerse o bien no a una subrogación.

La operación se formaliza en una apreciaría a través de una escritura de permuta, en la que se detalla el cambio de titularidad de los inmuebles. Una vez efectuada la entrega de las residencias, las dos partes van a deber inspeccionar que no existan vicios ocultos, como abonar los pertinentes impuestos.

Gastos que implica
Efectuar una permuta supone abonar una serie de gastos y también impuestos:

– Gastos de apreciaría y Registro.

– Si existen hipotecas, gastos asociados a la subrogación, la cancelación del crédito precedente o bien la apertura del nuevo.

– Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que van a deber abonar los dos dueños.

– Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Recursos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que grava el aumento de valor de los inmuebles.

– La ganancia o bien pérdida patrimonial en el IRPF.

– El Impuesto sobre el Valor Añadido, en caso de que se trate de la permuta de un solar para edificar, mas no en el caso de particulares.

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